梦想房价暴跌可能会失望 揭开房价大跌面纱

2008年03月05日09:00  来源:新华社

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  近日,北京各楼盘一改以往“死撑”的姿态,开始出现打折促销迹象,且态势愈演愈烈。另据媒体报道,继万科在广东的部分住宅出现大幅低价开盘以后,万科在成都的住宅也以低于周边房价30%开盘。人们不禁要问:房价大跌真的开始了?

  短短一个月,有促销打折信息的楼盘占了所有新推楼盘数量的一半……

  房价下跌,大势所趋

  从宏观上看,首先,这是房地产行业自身发展的需要。自2003年以来,中国房价开始进入一个快速上升期,2007年涨幅更是惊人。房价的暴涨,固然离不开刚性市场需求,但更多还是缘自于一种人为的市场炒作,这对整个房地产行业来说,无疑很危险,楼市有必要进入一个自我调整期。

  其次,这是政府顺应民意,破解民生难题的需要。正如广州某官员所言,在当下房价问题已不仅仅是一个经济问题,而是一个政治问题。近年来,房价的上涨幅度已大大超过普通居民的消费水平,面对高房价,就连白领阶层都只能望房兴叹,何况普通工薪阶层?住房难也理所当然成了当前各级政府面临的首要民生难题,平抑房价自然也就成了民生工作的重中之重。

  再次,席卷美国的次贷危机及其带来的严重后果,更进一步坚定了政府调控楼市的决心,促使政府出台更严格的措施调控房价,确保社会稳定和经济运行的安全。

  从具体政策层面看,中央出台的系列调控政策无不直指楼市弊病,无论是“90/70”政策、第二套房贷政策还是实行从紧的货币政策等,都将有力打击市场各种投机炒作行为,抑制房地产的投资冲动,促使楼市更加健康趋于理性;此外,随着各地加快推行经济适用房、廉租房等保障性住房的建设力度,住房供需矛盾无疑会得到初步缓解,而这也必将促使房价逐步回归理性。

  梦想房价暴跌可能会失望的

  房价回调的趋势固然不可逆转,但期待楼市暴跌恐怕还是会失望的。在今后相当长一段时间内,对于普通百姓来说,购买商品房还是一个难以企及的梦。供需矛盾短期间内难以缓解是一方面,此外还有其它几方面的原因。

  其一,房地产开发成本较先前大大增大,具体体现在土地成本的增加。楼市的火暴,房价的疯涨,让开发商看到了其中的暴利,因而不计成本拿地的现象也比较普遍。如2007年8月,苏宁环球拍得上海“黄浦区163街坊地块”,成交价高达44.04亿元,相当于每平方米6.6927万元。这虽然是一些极端的例子,但在房地产行业“面粉贵过馒头”的现象还是比较普遍。如此,房价又真能降到哪儿?

  其二,房价暴跌未必符合楼市调控初衷。正如建设部一位官员所说,建设部总的原则是既要防止房价过高过快上涨,也要防止过快过猛下降。在楼市调控问题上,其实最理想的状态就是“软着陆”,这样既不伤及房地产行业及相关产业,又不影响中国经济的发展,避免引发金融风险。

  其三,房价下跌过大,来自地方政府的阻力也会相应增加。在当前房地产成为一些地方支柱产业的情形下,房价下跌过快,无疑会影响到地方的财政收入。因为房价于地价相联动,房地产行业不景气,土地出让价格势必回落,短期内地方政府收入无疑会受到影响,用于廉租房建设等民生财政支出也会减少。此外,还不排除房地产开发商与一些地方官员存在利益纠结。因此,在今后较长一段时间内,地方政府“卖地生财”的思路还将持续,房价短期内大跌不太可能。

  百姓“住有所居”目标如何实现

  房价不会出现暴跌,百姓收入增长又有限,中央提出的“住有所居”目标如何实现?

  从今后总体住房趋势来看,大致有两种思路。一是规范房地产市场,大力发展商品房。这样既能满足市场上一批中高端消费群体的住房需求,又能建设出一批高质量的商品房,有利于打造具有竞争力的房地产品牌;此外通过征收物业税、土地出让金等手段,还有利于实现社会财富的再分配。

  二是增加土地供应面积,大力建设双限房以及经济适用房廉租房等保障性住房。政府可以通过政策优惠等方式鼓励开发商参与这类住房的建设,以满足中低收入群体的住房需求。据国家发改委公布的数据显示,2007年1—6月,全国住宅完成投资同比增长30.8%,其中套型面积90平方米以下住宅完成投资仅占住宅投资的19.5%,因此,在这方面政府还大有可为。当然,完善政策性住房保障体系,严格规范该类住房的申购人群,严格审核申购人资格,确保住房申购领域的公平、公开、透明同样重要。

  从根本上说,政府调控房价的目的不是为了扼杀房地产行业,而是为了规范其发展。所谓调控,从政策的本意来说也只是为了抑制房价上涨过快,而并非意味着一定要让房价零增长,甚至负增长。因此,说句刻薄话,当前房价降与不降、降多降少,对于普通百姓来说意义又有多少呢?即便北京五环内房价降为10000元/平方米又岂是普通工薪阶层所能问津的?

  关注房价涨跌固然重要,但对于普通百姓来说,或许更值得关注的还是政府开发建设了多少经适房、廉租房,而这或许才是普通工薪阶层的梦想所在。

  “楼市进入冰冻期”是又一个“烟幕弹”

  中国楼市,真的很奇怪。3月2日,笔者留意到两条有关楼市的新闻。一则是说春节前后,广州楼市一片凄风冷雨。尽管楼市冰封,但外资对于国内房地产市场依然显示出前所未有的热情,他们正等待着投资机会。另一则是说地产商碧桂园集团创始人杨国强很热心,他打算买下一千多亩地,让在广州的外来人口可以成本价买到房。

  这两条一冷一热的新闻,让人颇有些感慨。假若每一个房地产商都能这么有社会责任感,或许楼市就不会进入什么冰冻期了。如果外来人口都能买到房子,楼盘又何愁卖不出去呢?

  实际上,根据一些过时的或是随心所欲的数据,结合一些极端个案,然后拼凑出楼市进入冰冻期这类伪问题、伪观点的做法,并不少见。如果回顾中国楼市发展史,我们就会发现,近些年来,每每调控进入关键时期,总会有“冰冻期”这种似曾相识的伎俩出现——2005年中,上海等大城市的房价一路阴跌,甚至在短时间内出现大跌。

  但无论如何,我们必须对当下的楼市状况有足够清醒的认识。笔者以为,所谓的“冰冻期”之说,只是一种博弈手段,是地产商在释放“烟幕弹”:现在调控措施已经见效,调控目的已经达到,可以适时收兵了。他们这样做,目的很明显,那就是要努力阻止更多的后续调控政策出台,拼命保住自己辛苦吹大的房地产泡沫。

  因为纵观目前仍然高不可攀的房价就可以说明这一切,即使是略有些微下调,也只是房地产商混淆视听的数字游戏,对老百姓来说还是“难以承受之重”。否则杨国强就不会说“月入4000多元的家庭,也可以在广州拥有自己的房子”——其言外之意则可以理解为,目前在广州月入4000多元,是难以买到房子的。那么,照现在这种房价,住房消费的刚性需求,必然是难以启动的。所以目前楼市进入冰冻期只不过是针对房地产商而言,对老百姓根本就没有任何意义和价值。而楼市是否真的进入冰冻期,不是房地产商说了算,而是老百姓说了算。面对当前楼市的低迷景象,我们切不可麻痹大意,放松警惕,更不可就此“偃旗息鼓”,降低调控力度。如果这样,那么我们所面临的,很有可能将是房价上涨在经过短暂休整冬眠之后的又一次卷土重来。

  我们必须旗帜鲜明地指出,楼市并没有进入冰冻期。如果非要给出这样的结论,也只能印证出宏观调控的作用正在发酵,使房地产开发商们开始感到了压力。因此,要真正实现遏制房价过快上涨的宏观调控目标,有必要加大调控力度,防止投机性资金进入楼市,同时更合理地调整住房消费结构,以提高适合中间阶层消费的住房供应量,让中国房地产业的发展告别疯狂,进入常态发展。(中国证券报)

  房价“拐”了没有,该多听听百姓的

  去年盛传广东“房价大跌”,有民众在网上抱怨个别媒体言过其实、以偏概全。没想到,春节过后,媒体上对房价走势的用词更加凌厉,比如最近有媒体报道东莞万科旗下某楼盘大幅降价引起开发商跟风潮时,称东莞房价在2月份最后一天“雪崩”。

  暂时不论一个原本供银行团购的楼盘公开底价销售就被称为“雪崩”是不是耸人听闻,就算真的“雪崩”,普通工薪阶层尝到甜头了吗?笔者在东莞的一位朋友欣喜中跑到一家宣称“4500元起”的楼盘处,却被告知那只是特定户型,且已全被预定。看来,天上不会掉馅饼,掉下来的,可能又是发展商屡试不爽的促销陷阱。

  房地产商大玩促销战,形形色色,那是他们的自由,就像万科的王石,“拐点论”作为理论武器指导旗下特定楼盘搞促销实践,绘声绘色;又如恒大的许家印,其在广州黄埔的某楼盘,宣称“3月3日起涨价5%”,“3月31日起再涨5%”,这种逆势之为同样不足为怪,正所谓“八仙过海,各显神通”。

  这并不是说笔者不赞成房价下跌,而是说,我们需要客观来看,分门别类来看,而不能意气用事。全球房市发展史上,持续负利率和本币升值,带来的都是房地产牛市,中国出现促销特例,就称大势掉头,显然不够理性。对于传媒来讲,以为将降价气氛搞浓烈一些,就能引起众开发商的恐慌,就能帮普通市民的忙,则是大错特错了。

  其实我们回过头来看一看,最近三年,每当出现大批中小户型上市、紧缩调控,以及个别楼盘降价促销等典型事件时,都会出现“房价可能大幅下跌”的一厢情愿的判断。我们不用去纠缠这一判断是否客观,而应换个角度想,是谁在频繁地做判断、下结论?显然,是一些所谓的专家,是一些传媒,而普通市民的声音,却几乎没有一个畅通的表达渠道,就像笔者提到的,想去尝“雪崩”的滋味,却要么被告知售罄,要么被告知只限特定户型、需短期全额付款等等。但底层的这种声音,却很少在媒体上出现。两会已拉开帷幕,房价作为重要民生话题,又被热议。对于房价走势的判断,我们希望,耳边不再是单纯的“上涨”、“下跌”的声音,而是看一看:谁在说上涨,谁在言下跌;如果草根们尝到了所谓“雪崩”的甜头而津津乐道,那或许才是真的下跌。相反,作为直接的市场消费主体,如果他们的声音被屏蔽,或被捏造,则可说是媒体盲目炒作。可以说,这同时也是在考验传媒的社会责任。(东方早报 东方愚)

  

(责任编辑:王静)
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