受近两个月新取证限竞房扎堆入市的影响，刚刚过去的11月份，北京楼市新建住宅的成交量和成交额双涨。尽管成交价格出现下降，且个别银行出现了房贷利率松动，但在数万套限竞房压市、项目整体去化率不足40%的背景下，2018年的北京楼市注定难改颓势。

　　低去化率成“魔咒”

　　北京中原地产的成交统计数据显示，2018年11月，北京新建住宅（含普通住宅、别墅、共有产权住房）合计成交251.34亿元，创出2018年以来的月度成交额新高，环比10月成交增长26%；共销售4405套，环比10月增加1196套。在价格方面，成交均价为46457元/平方米，环比10月下跌4000元/平方米。

　　在经历了黯然失色的“金九银十”之后，北京楼市在11月份出现的小反弹主要得益于开发商在年底冲业绩的动力下，在过去两个月集中取证入市。数据显示，11月北京新建商品房新签发37个预售证，较10月份多出10个，共新增7337套房屋，截止目前合计入市的房原共18814套。

　　虽然成交量和成交额出现了双增长，但一个不争的事实却是，大多数新盘的去化率非常堪忧，能够实现开盘大比例销售的项目廖廖无几。中原地产市场总监张大伟分析认为，近期限竞房扎堆供应，市场明显出现供大于求的现象，再加上二手房总价不断下行，更加重了限竞房的去化压力。“平均网签不到20%，实际不到40%，这已经是限竞房的魔咒”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，限竞房在房价上涨明显的市场环境下优势才比较明显，但目前整体市场都在降温。同时，共有产权住房的供应实际上也对限竞房的去化率有所影响。

　　想回暖就打“价格战”？

　　一般来说，从12月份到来年2、3月份都是销售淡季。因此，业内人士普遍认为，北京楼市持续回暖的可能性较小，除非开打“价格战”。

　　值得注意的是，北京新房成交均价已经连续两个月出现下跌。张大伟表示，北京限竞房项目开盘平均去化率只有30%左右，市场上80%的限竞房项目都面临着价格战。

　　据张大伟分析，从当初拿地成本上看，目前市场上在售项目溢价率在20%-40%项目有17个，溢价率在10%-20%有14个，24个项目溢价率则在10%以内。大部分溢价率在40%以上的地块未来很难有降价空间，未来市场最大的变数将来自溢价率在10%以内的地块。而如果不能实现快速去化，溢价率超20%的地块大部分都有亏损或者接近亏损的可能性。

　　从目前来看，北京楼市尚未出现任何政策松动的迹象。虽然近期有个别银行下调了首套房贷的按揭利率，但无法撼动整体房贷趋紧的大势，对于购房者来说，刺激购买的动力不足。

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